“代签”《房屋买卖合同》的代价

2020-05-25 17:09:45 济民编辑部 24

河北济民律师事务所

裁判摘要

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

基本案情

20186月,王某在某地的a房产中介(个体工商户)找到一套合意的房屋,便与中介协商购买,最后商定以650000元(人民币)的价格购买,当王某审验了中介手中持有的该房的购房合同原件、房屋钥匙,并在中介带领下实地查看了房屋后,经中介信誓旦旦承诺该房无任何问题后,与中介“签订”了《房屋买卖协议》,该《房屋买卖协议》出卖人处的签字为:a房产中介员工杨某签署了房主李某的名字(中介说他们系受房主李某委托卖房)。合同签订当日,王某便按照a房产中介的要求,将购房首付款20万元转至a房产中介员工杨某的账户。随后王某对该房屋进行装修并一直居住。

2018年底,王某得知该房屋的产权已经办至李某名下,便找到房主李某及a房产中介,要求依购房协议约定配合办理贷款手续、过户手续。此时,房屋市场价格已上涨。

房主李某一直推托搪塞不予办理。无奈,王某将李某告上法庭,要求李某继续履行《房屋买卖合同》,配合办理贷款手续并将上述房屋过户到王某名下。

法庭审理过程,李某以“李某将房屋钥匙和房产证放在a房产中介处,是委托中介寻找买房客源,其并未委托中介代签合同出售房屋。在《房屋买卖合同》中签字非李某本人签署,也未收到20万元的首付款”为由抗辩。

 因原告王某及第三人a房产中介未提供李某的授权委托书,最终,法院判决驳回孙某的诉讼请求,并认定:双方“签订”的《房屋买卖协议》无效。李某的定金及预付款、损失可另案向a房产中介主张。

案件延伸

此案判决后,房主李某便催促王某腾房,王某基于在此房已居住习惯,且孩子已就近入学,不想搬出,便与房主李某协商,最终以多加30万元房款的条件,终于获得真正产权。

    a房产中介,不但无法收得中介费,而且还将面临退还20万元预付款、双倍返还定金、赔偿王某实际损失的代价。

律师说法

购房对于广大公民,尤其是工薪家庭来说,是一件关乎全家生活的要事,一定在法律规定的框架下慎之又慎!

就本案来说:王某虽谨慎审查了中介手中李某与房地产商的购房合同原件、钥匙,并实地查看了房屋并无他人居住,才与中介签订了合同,但却没有向中介要求查看其代卖房屋的书面委托,以致造成二次加价30万元才取得该房的法定产权;

A房产中介,因急于出售该房并获得中介费,便不顾法律规定,冒用房主李某名义与王某签订合同,以致将承担缔约过失责任;

当然,也可能存在房主李某见房屋涨价,便借“未委托”出卖、只委托寻找客源为由反悔,以便再次出卖将房款加倍。

综之,法院判案是以在案证据认定事实,本案无论受损方还是受益方,终因一纸“授权委托书”定过错,难道不应引发所有参与买卖方的深思!?

河北济民律师事务所

【律师提醒】购房无小事,一定依法进行,尤其二手房买卖。购房时一定注意以下几点:

1、寻找正规资质的中介机构选房;

2、严格审查房屋产权人对中介机构的授权,查验是否有书面的具体授权内容;

3、认真核实出卖人的身份信息是否和房产信息一致,有必要可直接到房产部门查验房屋的抵押等权利记载。

4、签订正式合同一定注意签约人是否有完全民事行为能力。

 

法律链接

《中华人民共和国合同法》第四十八条无权代理人订立的合同行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。



撰稿:李雪英 孟凡靖
编辑:孟凡靖
签发:李雪英



网站首页
电话咨询
业务领域
QQ客服